Avanzar es nuestro plan. Plan General de Ordenación Municipal de Marbella

Arroyo del Chopo. Vacío relevante junto a los terrenos no acondicionados del antiguo sector URP-SP-2. Deberá resolver los problemas de conectividad de la zona, recualificar la zona verde paralela al arroyo e integrar la edificación existente como equipamiento, preservando la identidad.

El Ingenio. Área de oportunidad para la renovación de la zona, por su ubicación como nexo entre las urbanizaciones más turísticas del sur de la carretera y el centro histórico, y por la necesidad de preservar su identidad e historia. Cuenta con vacíos, espacios libres de edificación y una mezcla de usos residencial, terciario e industrial, con predominio del residencial.

Nueva Alcántara. Hay que actuar para lograr una ciudad funcional, donde el peatón tome protagonismo y todo se estructure a su escala.

Jorge Guillén. Nueva área de centralidad en el entorno del Palacio de Deportes, conectada con el vacío del antiguo sector URP-SP-6 y la zona donde se instala el mercadillo.

Camino de La Granadilla. Servirá de espacio de centralidad y relación para el norte de Guadalmina y el sur de Valle del Sol, incorporará usos diferentes al residencial, conectará con Estepona y resolverá el borde con el río Guadalmina.

Además de ejecutar el Sistema General Viario de conexión este-oeste, los sistemas locales se ubicarán en el cruce de esta vía con el Camino de la Granadilla, con una plaza en el cruce y recorridos peatonales arbolados hasta el río Guadalmina. Como equipamientos de proximidad se deberá preservar espacio para usos deportivos y culturales, juegos infantiles y lugares de encuentro para personas mayores.

Se propone una ordenación de densidades medias que mejore la compacidad respetando las características del entorno urbano. La edificabilidad de uso residencial no deberá superar el 80% de la prevista en la actuación, que incluirá viviendas de distintos tamaños y categorías, comercio, oficinas e incluso talleres y pequeños equipamientos.

Se ha identificado una propuesta prioritaria en Suelo Rústico que completa la de Camino de la Granadilla del Suelo Urbano, por lo que mantiene el mismo código de identificación (E).

La presencia de Suelo Rústico en San Pedro Alcántara es escasa: solo queda por ocupar la zona este del ámbito.

El margen oeste de Guadaiza. Reúne dos áreas diferenciadas: una al sur, que se describe a continuación, y otra al norte, con una agrupación de viviendas irregulares.

La zona sur es el ámbito estratégico de conexión entre San Pedro Alcántara y Nueva Andalucía. Posibilita la interrelación de ambas zonas, la recualificación ambiental del río Guadaiza y la integración en la malla urbana de los Sistemas Generales de Equipamientos: Área Polifuncional San Pedro Alcántara, Estadio Municipal San Pedro Alcántara e IES Vega del Mar.

Su localización le da un gran potencial, pero es una zona vulnerable frente a avenidas e inundaciones. Su desarrollo deberá prever la regeneración ambiental necesaria para corregir ese riesgo.

Para integrarse en la ciudad existente, la propuesta deberá resolver la brecha de la antigua A-397, acondicionándola como calle urbana con conexiones peatonales hacia la calle Alegría, y ejecutar los viales y nudos estructurales este-oeste previstos en el PGOM entre San Pedro Alcántara y Nueva Andalucía: uno al norte, que conecta la calle Santa Leonor con la calle Gabriel García Márquez, y otro al sur, que da continuidad a la avenida Oriental hasta Altos del Rodeo-Lorcrimar.

La recualificación ambiental deberá contemplar un gran parque fluvial, desplazando el vial actual denominado “Diseminado Polígono 27”, que impide la conexión con el río Guadaiza.

Por ello se identifica esta área como localización estratégica de recualificación ambiental y de futura conexión entre áreas territoriales.

El Potril. Al norte de la margen derecha del río Guadaiza se localiza una agrupación irregular de viviendas, compatible con el modelo de ordenación propuesto, donde se podrá delimitar una Actuación de Transformación Urbanística de Nueva Urbanización que la integre.

La Campana. Tanto el Polígono industrial como el entorno requieren de una intervención estratégica de recualificación y acondicionamiento de las parcelas dotacionales, así como una nueva urbanización y establecer unas condiciones de ordenación que permitan la modernización del área.

El Rodeo. Al igual que Nueva Alcántara, esta zona se ha quedado sin culminar su proceso de transformación y cuenta con numerosos solares vacíos que son una oportunidad para este Plan.

Holanducía. Se extiende al norte de Puerto Banús como una prolongación del mismo y brinda oportunidades a un desarrollo acorde con los objetivos de Marbella diversa; al este, el arroyo Benabolá y su frondosa vegetación le permiten destacar en la Marbella Verde.

Guadaiza oriental. Ámbito estratégico de expansión del núcleo central de Nueva Andalucía, que permite cerrar la malla urbana entre La Campana y El Rodeo y recualificar toda la zona con nuevos equipamientos y un gran parque en la ribera oriental del río Guadaiza, referente de calidad ambiental.

La ordenación debe estar condicionada por la relación de estos nuevos espacios culturales, docentes, sanitarios, deportivos y zonas verdes con la malla urbana. Conexión con el resto de la ciudad en transporte público y recorridos peatonales y ciclistas, y previsión de aparcamientos fuera de la vía pública para la población más alejada.

La intervención deberá ejecutar un nuevo eje norte sur paralelo a la calle río Volga y su conexión con San Pedro Alcántara sobre el río Guadaiza, como elementos estructurantes del sistema de movilidad.

Esta zona presenta un gran potencial para acoger diferentes tipologías y programas de viviendas, siendo aquellas abiertas al espacio público las más coherentes en este espacio para conseguir una verdadera ciudad de proximidad con una gran complejidad de usos y amplia diversidad ciudadana.

Densificar y limitar la edificabilidad residencial a un máximo del 75% del total, para implantar actividades económicas que favorezcan la diversidad de usos y las actividades de proximidad: mercados, oficinas, comercios, talleres, bares y restaurantes, etc.

La edificabilidad residencial se distribuirá de modo que no más de un 20% se localice en edificaciones exentas con espacios libres privados y se reserve el porcentaje correspondiente a vivienda protegida.

Primando la libertad en el diseño se proyectarán edificios que respondan a tipologías y programas de viviendas diferentes, acordes con el entorno y con los diferentes grupos de población que pueda albergar la zona.

Una jerarquía viaria que limite el tráfico motorizado a las vías principales y sitúe junto a ellas los aparcamientos y los accesos a garajes, para reservar el resto del viario al peatón y al ciclista. Se acondicionarán conexiones peatonales este-oeste que hagan accesibles estos nuevos espacios desde la Calle Amapolas y la Avda. de Los Girasoles. La vía norte-sur identificada como SG-V49 no deberá ser una barrera entre la trama urbana y el nuevo parque de la ribera oriental del río Guadaiza.

Viña Marfil. Área estratégica para la localización de usos no residenciales en el Ámbito Funcional Carretera de Istán, y para conectar la malla urbana, que se encuentra fragmentada.

Los Verdiales y entorno del arroyo de las Piedras. Área que incluye partes de diversos ámbitos del planeamiento vigente sin ordenación detallada o parcialmente ejecutados. Sus carencias dotacionales y de conexión deberán resolverse en la ordenación que se proponga.

La Caridad. Vacío entre la urbanización La Virginia y Rocío de Nagüeles que debe funcionar como bisagra y área estratégica de conexión: norte-sur, completando la Avda. Conde Rudi, y este-oeste, completando la vía de servicio paralela a la AP-7, lo que aumentará la complejidad y compacidad de la zona. Incluirá recorridos peatonales este-oeste e integrará como zona verde la zona arbolada del sur.

Cinturón de Nagüeles. Actuación para resolver el borde norte de Nagüeles hasta el arco de la autovía A-7, a ambos márgenes de la carretera de Istán, uno de los conectores territoriales principales de acceso a la ciudad central, que deberá dar continuidad a la malla urbana hasta el entorno del Camino de Los Manchones.

Como propuestas del Sistema General viario, se deberá ejecutar un nuevo enlace de la autopista AP-7, sentido Marbella-Málaga, y un vial desde ese enlace hacia el este que conecte con la calle Sierra de Cazorla, hacia la urbanización La Capellanía, y mejore el acceso a la urbanización Marbella Hill II.

Por las fuertes pendientes de la zona, se deberá justificar la integración en el paisaje: las zonas más elevadas se preservarán como zonas verdes, integradas en la malla verde con recorridos peatonales que conecten con el resto de zonas verdes y con el tramo de vía pecuaria del ámbito. También deberá mejorarse la conexión peatonal con Nueva Andalucía.

Tipologías acordes con el entorno, exentas y con espacios libres privados, que integrarán las existentes (finca La Gitana, Finca Besaya…). Se proyectarán al menos tres nodos de centralidad, con tipologías abiertas al espacio público y usos no residenciales (comercio, oficinas, dotaciones…): en el eje del antiguo sector URP-NG-2 Lomas de Río Verde, en su parte sur, junto al Centro Forestal Sueco; en el eje de la carretera de Istán, y en el extremo norte, en el cruce con la calle Sierra de Cazorla.

Las densidades acordes con la ordenación propuesta serán medias localizando la vivienda protegida establecida en la legislación vigente en los nodos de centralidad previstos.

Carretera de Istán. En el Suelo Rústico de Nagüeles puede albergarse alguna actuación estratégica que sirva para dotar de otros usos, especialmente, estratégicos a la zona dominada por el uso residencial, de forma que coadyuve igualmente a la oferta turística del municipio.

La Ermita. Recualificar el polígono industrial y regenerar el tejido urbano para convertirlo en un distrito innovador, con máxima flexibilidad de usos y una arquitectura que la soporte: residencia, talleres y comercio funcionando al unísono.

Centro histórico. Intervenciones en vacíos del centro histórico y su entorno preservando los valores patrimoniales y reactivando focos de actividad. Desbloquear la situación de los ámbitos delimitados como “Intervenciones singulares del Centro Histórico de Marbella” en el planeamiento vigente.

Albarizas. La Consejería de Salud incluye la Barriada Las Albarizas en la Estrategia Regional de Zonas Desfavorecidas de Andalucía, para mejorar las condiciones de habitabilidad de la población vulnerable, en coherencia con la Estrategia Regional para la Cohesión Social e Inclusión Social (Intervención en zonas desfavorecidas de Andalucía-ERACIS).

Cualquier intervención en esta zona o en su entorno deberá encaminarse a recualificar el área, incluida la reurbanización de los solares del entorno del bulevar Pablo Raéz, donde podría plantearse la renaturalización del cauce embovedado del arroyo Primero para recualificar ambientalmente la zona.

Arroyo del Tejar. Ordenar este vacío del antiguo sector Camino Viejo de Ojén para aumentar la complejidad y compacidad de la zona, crear una nueva conexión peatonal y rodada entre la calle Fernando de Zafra y el Camino Viejo de Ojén e incorporar el cauce del arroyo del Tejar a la infraestructura verde.

Camino de Los Molinos. Reordenación integral de esta bolsa de suelo rodeada de edificaciones para conectar la urbanización El Real y El Pinar I y II con el Camino Cristo de Los Molinos. Acondicionamiento del cauce del arroyo Paloma (del Pozuelo o Payona) y obtención de zona verde en continuidad con los espacios libres colindantes, favoreciendo la biodiversidad.

Con la intervención se pretende el aumento de la compacidad y complejidad del área, Conexión este-oeste en continuidad con la Urbanización Golf Río Real y El Real y conectividad de parcelas dotacionales mediante recorridos peatonales (Polideportivo Bello Horizonte - Arroyo Paloma).

En la zona norte, el objetivo prioritario para los suelos que completan la malla urbana entre la Carretera de Ojén y los barrios de El Trapiche–Torrecilla es conectar el Sistema General de Puerto Rico con el núcleo urbano mediante la recualificación ambiental del arroyo de Las Represas: un corredor ecológico para una ciudad que conecta su mar con su sierra.

Chorraero y Bajos de Huerta del Prado. La ordenación de estos suelos viene condicionada por las fuertes pendientes y por el recorrido del cauce del arroyo de Las Represas, pero es un desarrollo necesario para vertebrar la malla urbana entre el Trapiche y la zona de La Torrecilla y La Cañada.

Es prioritario dar continuidad al sistema viario y a la infraestructura verde e integrar las singularidades naturales en el espacio urbano. Como Sistema General Viario se proponen la conexión desde la Calle Los Juncos hasta la rotonda de La Cañada y, por el norte, desde La Montúa hasta el cementerio. Se proyectará además una conexión local y peatonal con la calle Estena, que baje al arroyo Las Represas para enlazar con el Parque fluvial y suba por la Casa de la Era hasta la carretera de Ojén.

Por las condiciones naturales del ámbito, se sugieren densidades medias en edificaciones escalonadas, propias de las construcciones en ladera, de no más de tres o cuatro plantas, con una reserva del 20% de la edificabilidad total para usos no residenciales, en los bajos de los edificios que den frente a espacios públicos o en edificios exclusivos.

En Bajos De Huerta Del Prado., al igual que la anterior, el objetivo es servir de unión entre la zona de La Cañada y El Trapiche, por lo que se deberá dar continuidad a la Calle Los Juncos, conectando con el vial que da acceso a la agrupación de viviendas del arroyo de las Represas.

Ciudad de la Justicia. Intervención necesaria para completar y recualificar el ámbito funcional de La Cañada, revitalizándolo con nuevos habitantes y dotaciones, y acoger dos grandes proyectos: la nueva Ciudad de la Justicia y el acondicionamiento como Parque Empresarial de la parcela dotacional situada al norte, destinada hoy a la gestión de residuos.

El objetivo prioritario es integrar la urbanización respetando la topografía y las características naturales: los cauces de los arroyos Primero y Segundo y las masas arboladas de importancia.

En la zona este, la conexión del núcleo de Marbella y de la zona de las Albarizas con Bello Horizonte, con una intervención potente de configuración urbana con la cualificación e integración del cauce del arroyo Segundo.

Arroyo Segundo. Desarrollo oriental de Marbella, al norte del polígono industrial La Ermita. Localización estratégica para completar la trama urbana con nuevas dotaciones y espacios públicos que recualifiquen el entorno: Albarizas y La Ermita por el oeste y el sur, y los antiguos polígonos PA-RR-1 y 2 del planeamiento vigente hacia el este.

Como Sistemas Generales integrados en esta área se localiza el Centro Logístico de Marbella, área polifuncional de Marbella que albergará el recinto ferial y el Parque de Arroyo Segundo, además de la continuidad de los ejes viarios del Camino de La Cañada y de la calle José Iturbi en sentido este-oeste y la conexión norte-sur desde la calle Uranio.

Es fundamental en esta zona de la ciudad estructurar y maclar la malla urbana, así como fortalecer la infraestructura verde, que en esta localización toma un valor relevante debido a las cualidades paisajísticas y ambientales del entorno.

Gran parte del suelo en esta zona está en tramitación, debido a este hecho, el plan no propone intervenciones puntuales en Río Real, sin embargo, indica cómo influyen estos desarrollos en mejorar la ciudad.

Con la finalidad de completar la malla urbana en esta zona juegan un papel fundamental los desarrollos en tramitación de los suelos en el sector URP-RR-5 y “El Realejo”, ya que une Los Altos de los Monteros con el resto de la ciudad.

Arroyo Alicate. Área estratégica para el reequilibrio del espacio turístico, vinculada al campo de golf Marbella Golf Country, que aproxima usos y funciones complementarias al residencial. Deberá integrarse en la ciudad con equipamientos, servicios a la actividad turística y una oferta significativa de alojamiento específicamente turístico, articulados en torno a un espacio público que sirva de punto de encuentro a la población que habita o usa estacionalmente este entorno disperso.

Río Real. Zona situada entre el desarrollo del URP-RR-3 y 4 y Los Molineros que puede ser idónea para albergar alguna actuación estratégica si bien como una actuación extraordinaria, que pueda servir para completar las funciones de esa zona del territorio.

Los Molineros. Al norte de la AP-7 se localizan tres agrupaciones irregulares de viviendas, compatibles con el modelo de ordenación propuesto. Al estar desvinculadas de la malla urbana, podrán ser objeto de una Actuación de Transformación Urbanística de Nueva Urbanización, como establece el art. 417 RLISTA.

Para dotar a la zona de actividad y equipamientos de proximidad se plantean 3 áreas de centralidad equidistantes, que funcionan coordinadamente: la población acudirá a una u otra según sus necesidades. Para ello se mejora la conexión mediante recorridos peatonales a través de las áreas verdes y espacios naturales y se implantan aparcamientos disuasorios.

Ricmar. Se plantea aumentar la complejidad urbana creando un nuevo espacio de centralidad y asegurando la conexión este-oeste.

Pueblo Platero. Realzar la identidad del área recualificando los espacios públicos: conectando los equipamientos y mejorando los espacios de relación.

Pueblo Andaluz. Partiendo de la actividad existente en el Pueblo Andaluz, se propone la ampliación de esta área de centralidad mediante la densificación y la dotación y urbanización de áreas libres y equipamientos de proximidad.

Arroyo Sequillo. Espacio necesario para completar la malla urbana y conectar la Urbanización El Rosario y Las Palmas con el resto de la ciudad. Además, integrar el cauce del arroyo Sequillo a la ciudad, lo que supondrá una recualificación ambiental de la zona y una importante mejora de la calidad de vida de sus habitantes.

Como Sistemas Generales integrados en el ámbito se encuentra el Parque Fluvial del arroyo Sequillo y el Parque Pinar del Alicate. Estos espacios demandan una intervención mínima para preservar los valores ambientales que presentan.

El mayor esfuerzo de la ordenación deberá ser integrar estos espacios en la malla verde, con recorridos peatonales norte-sur que enlacen con paseos este-oeste entre Bosquemar y El Pinar de Alicate. Para ir eliminando las barreras de las infraestructuras viarias, deberá mejorarse la conexión peatonal con Costabella, de modo que el Parque Fluvial se conecte realmente con el litoral.

Se deberán conectar las urbanizaciones con un vial paralelo a la A-7 (antigua N-340).

Para preservar los valores ambientales, el espacio construido se concentrará en el entorno del vial de conexión este-oeste, con bloques compactos de tres o cuatro alturas y un 20% de la edificabilidad reservado a usos no residenciales en los bajos de los edificios, lo que mejora la complejidad del ámbito funcional. La densidad propuesta sería media.

Cabopino. Ámbito prioritario para el reequilibrio del espacio turístico, como centro estratégico por la presencia del campo de golf de Cabopino y por el área intermodal vinculada a una de las estaciones previstas (Cabopino) del futuro Corredor Ferroviario.

Santa María. La zona al norte de la AP-7 clasificada de Suelo Rústico Común también puede albergar proyectos estratégicos de base tecnológica (actividades económicas, industriales, turísticas, innovación, etc.) o de uso global turístico o dotacional de carácter supralocal (complejos turísticos, universidades, etc.).